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產業升級背後 尋找新的投資路徑

  資本天生具有逐利性。

  大約一年多以前,總部位於倫敦的私募股權基金管理公司領盛投資觀察到,更好的投資選擇存在於非傳統領域,而不是住宅和商業地產,位於綜合交通樞紐的現代化倉庫存在著最佳投資機會。

  隨後市場上發生的一系列投資舉動,佐證瞭這傢機構的判斷。今年3月初,領盛投資管理亞太區策略研究部主管高博立在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出,最大的變化莫過於一些基金和資本開始關註這一領域,並且直接參與投資。

  高力國際工業服務部高級副董事張麗娜告訴21世紀經濟報道記者,物流倉儲型物業的投資凈回報率達到6%至10%,這意味著在持有的狀態下,按租金計算不到10年就可收回全部投資,遠超於其它類型的物業。

  出現這種變化的根本原因在於中國經濟發展格局的變化。盡管中國經濟增長速度正從高速轉向中速,並且正在遭受產能過剩的挑戰,但產業轉移、升級正在構築新的投資機會,而嗅覺敏銳的市場力量也將發揮其推手的作用。

  重新審視投資機會

  專業的住宅開發商萬科(000002.SZ)幾年前就已開始多元化嘗試,但許多人還是會驚訝,他們居然也關註物流地產的機會。

  萬科集團副總裁毛大慶在接受21世紀經濟報道記者在內的群訪時透露,萬科總裁鬱亮在美國見瞭很多基金人士,這些投資人都認為,中國電子商務的消費模式帶來瞭很多線上買賣,需要大量物流的中轉。北京萬科也正在對物流地產進行探索。

  來自仲量聯行的報告顯示,中國電子商務呈現強勁增長勢頭。2017年,中國將成為全球第二大B2C(Business-to-Customer的縮寫)電子商務市場,僅次於美國;到2020年將達到1萬億美元規模。它推動瞭零售商對物流配送空間的需求,包括網絡零售商建立新的倉儲網絡,傳統零售商拓展網絡渠道,升級和擴展設施的需求。

  仲量聯行中國工業部總監司徒藝介紹,"我國第一批電子商務的物流倉儲主要集中於一線城市,如:北京、上海、廣州。但從2011年起,網絡品牌和零售商為瞭尋求更大發展空間,開始在新興內陸城市建立自身配送中心。"

  但物流物業的供應嚴重短缺。領盛投資報告顯示,中國的倉儲市場龐大,但效率不高。現代化物流物業占國內物流物業總量少於5%。

  一些想進入該領域的資本,選擇瞭更為穩妥的模式,即選擇有經驗的開發者,對其進行財務投資。公開資料顯示,由一系列中國投資者組成的集團,正對亞洲最大的現代物流設施提供商普洛斯(Global Logistic Properties,簡稱"GLP")進行投資,規模達到25.1億美元。這些投資者包括中銀集團投資有限公司等3傢中國企業,出資23.5億美元。

  目前,在物流地產領域活躍著三路人馬,以阿裡巴巴、復星和銀泰合資的菜鳥網絡、京東、蘇寧為代表的電商派,以普洛斯、豐樹為代表的外資,以陸傢嘴、復地為代表的傳統地產商。

  其中,電商派最瘋狂。按照菜鳥網絡的整體計劃,在未來十幾年內將投資3000億元,打造遍佈中國各大城市的社會化物流倉儲設施,讓全中國2000個城市的網購包裹在24小時內送到傢門口。

  張麗娜分析說,馬雲(菜鳥網絡董事長)希望壟斷整條供應鏈。電子商務是上遊、倉儲是中遊、配送是下遊,一旦其拓展計劃成功,快遞行業的遊戲規則將重新制定。

  盡管不止一位業內人士告訴21世紀經濟報道記者,由於提供的稅收有限,地方政府對於物流倉儲類型的地產並不是十分感冒,但地方政府更看重的是,物流地產的建設,能夠帶來上下遊產業鏈的集聚,從而推動區域經濟向前發展。

  這就意味著,在簡單的物流、工業地產基礎之上需要衍生出符合經濟發展規律的更高一級的產業和城市相融合的發展方式。

  市場之手助推經濟轉型

  "實際上,產城融合模式幾乎被地方政府認可為最佳的發展道路。"長沙市先導新區管委會負責人告訴21世紀經濟報道記者,但先有"產"還是先有"城",不同城市有不同的做法。長沙則是希望通過打造好的環境來吸引轉移的產業和促進當地產業升級。

  相比過去,新的產業工人對生活品質有更高的要求,地方政府則既有城市建設也有發展產業的需求,這帶來瞭新的投資機會。發展方式也從過去的粗獷投資到更強調有效率、有附加值的增長方式。張麗娜也關註到瞭華夏幸福(600340.SH)的發展模式及其代表的固安案例。

  作為出資方,華夏幸福2002年被引入固安開發工業園區之後,首先花費3000萬進行園區規劃,基礎設施建設隨即迅速展開。固安的園區開發最初還是簡單地承接來自北京的傳統機械加工等產業的轉移,但是,也實現瞭產業的"從無到有"。

  經歷幾年的產業發展初級階段之後,隨著入住園區企業的增多,華夏幸福開始著手進行產業整合,即在傳統產業中增加技術含量和經濟附加值,逐步擺脫低端生產,建立完整的上下遊產業鏈條,圍繞行業龍頭企業進行招商,利用人為幹預促進產業的聚集,形成一個個產業集群,實現產業的"從有到高"。

  不同區域的城市,面臨著不同的發展機會,但地方政府發展經濟的需求相似。華夏幸福也在長三角城市進行佈局。在華夏幸福看來,其業務模式的本質是:以投資開發運營的產業新城為平臺,基於以人為核心的新型城鎮化模式,在城市發展的不同階段,根據人口規模、產業聚集程度和需求增長程度,在平臺上接入高端現代的產業體系、全覆蓋的居住設施、生活配套。

  華夏幸福有500人的招商團隊,在長達10年的時間裡,對市場進行掃描式的調查。華夏幸福基業副總裁轷震宇透露,他們每個人的手中都有上千張企業主的名片,非常瞭解經濟發展的動態和企業主們的需求。

  產業的打造和稅收對於地方政府來說是巨大的誘惑。不久前,華夏幸福還在美國加利福尼亞州矽谷設立全資子公司,打造矽谷高科技孵化器,投資方向集中於清潔能源、信息技術、生物醫藥、硬件等高科技領域的高質量、可產業化的項目。

  與其他遠赴矽谷的中國企業相比,華夏幸福特殊之處在於,旗下擁有的如產業基地、產業港、科技港、孵化港、商務港等產業載體,分佈於全國近20個區域的產業新城中,可供高科技項目回國落地選擇。同時,華夏幸福在河北固安等產業新城已設立的孵化器將成為這些項目在中國落地的過渡平臺。

  "全球背景下,中國經濟發展面臨的核心問題是,如何以創新支撐和引領產業結構優化與升級,推動中國產業向全球價值鏈高端躍升。通過創新孵化和資本幹預對產業升級的路徑進行更為深入的探索,實現產業的從高到新。"轷震宇說。

  在滿足瞭特殊歷史時期地方政府和城市發展的需求後,華夏幸福形成瞭其特殊的盈利模式。亦有許多公司也在探索相似的發展道路,覬覦其中的機會。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/08472691884.shtml
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