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房地產債務風險趨升 銀行收緊貸款致其雪上加霜

  興業信托房地產信托總部總監陸雲在3月31日中國房地產協會金融專業委員會主辦的"2014房地產金融研討會"上表示,房地產市場出現瞭分化與風險,因此,不同房企融資環境上也有瞭較大變化。優質開發商容易獲得融資,中小房企卻逐漸弱勢,難以獲得資金支持。

  業內專傢認為,隨著市場分化加劇,部分城市和地區的風險在加快暴露。與此同時,銀行信貸投放趨緊,基金、信托等金融產品也開始考慮兌付風險減小對房地產融資力度。因此,2014年房地產企業將承受較大資金壓力。

  在研討會現場,滿是站著的人,甚至裡一圈、外一圈地圍著。雖然人數眾多,但此次與以往房地產金融的相關會議不同的是,此前會議多是金融機構來找項目,而這次卻是來打探發展趨勢。一傢房地產基金人員表示,過來就是來看看形勢的。在房地產形勢尚未確定的情況下,誰也不敢輕易下手。

  對於投資方向,上述人士表示,現在已確定的是,三四線城市絕對不投,一二線城市也需房企有較高的資金實力水平才行。"現在幾乎是銀行給哪些企業放貸,我們才會給哪些企業融資,向那些高杠桿企業,就算他們能承受再高的利息點,我們也不會做。"

  另一傢基金人員也表示,2012年他們設立瞭8支房地產項目,2013年設立項目高達14支,但今年項目數預計僅會設立4支。

  基金、信托收緊的同時,房地產賴以生存的銀行貸款也在不同程度地收緊。建行作為歷來對房地產行業信貸支持力度最大的銀行,從2012年開始就出現瞭房地產開發貸負增長的情況,2012年下半年,建行提出瞭全行"開發貸不超過300億元"的投放要求。

  截至2013年末,建行房地產行業貸款餘額達5004.28億元,占比進一步下降至5.83%。"2014年,建行將保持房地產開發貸最多新增300億元的要求不變,對房地產信貸投放的準入機制依然會嚴格實行名單制管理。"建行首席風險官曾儉華表示。

  同樣,工行首席風險官魏國雄表示,在未來房企開發貸發放方面,工行會確定一個城市的準入名單和開發商的準入名單。"在具體項目上,一般而言,要求開發商項目資本金比例比國傢規定的標準要高出10-20個百分點。"

  魏國雄說,從短期來看,房地產是有風險的。"這種風險主要是一些結構性的風險,比如某些城市、某些樓盤、某些開發商會存在資金的風險。"

  據記者不完全統計,截至3月31日,已有70傢房企發佈年報。數據顯示,2013年該70傢房企負債總額1378.62億元,較2012年1118.48億元約上漲23.26%,而庫存方面,從2012年的990.35億平方米,上漲至1121 .31億平方米,上漲13.22%。同時,庫存周轉天數也從2012年的2029天上漲至2013年的2297天。

  業內專業分析人士張大偉認為,存貨巨大的房企面臨調整壓力,2014年年初房地產市場調整跡象越發明顯。持續一年多的暴漲後,市場勢必要理性回歸。市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落。

  業內人士指出,現階段房企整體資金鏈承壓,由於信托等產品剛性兌付期有滯後,因此,短時間還不會帶來較大風險,但是,進入2015年或2016年,若房地產市場仍未好轉,隨著2013年項目的批量到期,將迎來房企兌付風險高峰。

  《中國房土地借錢地產金融2013年度報告》數據顯示,2013年,僅房地產信托就新增6848 .23億元,比2012年上漲116.49%。而海外融資,中國房企更是躍居世界第一。受2013年初Q E 3、日本量化寬松影響,2013年中國房企海外融資4566 .25億元。其中,配股及IPO融資總規模286 .33億元,票據及發債總額2720 .10億元,海外銀行貸款1559.82億元。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-01/07142669031.shtml
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